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土建融緊縮,承包營建工程需注意風險


觀看次數 531 | 發布日期:2022-12-19
美國為打擊通膨升息腳步不停歇,台灣央行也於本月15日再宣布升息半碼(0.125個百分點),是繼3月、6月、9月之後連4升,共升息0.625個百分點,累計升息幅度為2.5碼。央行升息,將帶動銀行的存放款利率跟著上調,今年在升息、銀行緊縮之下,建商整體購地動作轉趨保守,面對2023年景氣不佳,投資自用雙殺下,房市表現很難樂觀。

去年12月央行祭出第四波打炒房,其中一項是購地貸款最高成數降為五成,保留一成動工款,並要求借款人切結於「一定期間內動工」;今年1月央行則以18個月內動工作為規範。如今到年底,央行持續升息、土建融緊縮,近期就傳出有建商建融利率飆升到3.8%,目前多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦比重、參與公辦都更或聯開案,與品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

近日有媒體報導,各大行庫評估2023年將有八大「慘」業,包含不動產開發及營造業、消費性電子業、面板、DRAM、LED、IC設計,加上運價恐崩跌的航運業、高庫存的自行車業,全都列內部授信「高度警示區」。雖然財政部立刻澄清,表示9家公股銀行並沒有將特定產業直接列為「高度警示區」,公股銀行於授信實務作業上,仍回歸個別公司財務業務狀況及信評情形綜整評估,核予合理融資額度,但也引發關注。

由於升息會對房市造成抑制,特別是象徵建商資金成本的土建融利率,隨著啟動升息循環,地板價進一步拉高到2.425%以上,且金管會先前也拉高國銀不動產放款風險權數,使銀行緊縮相關貸款。為避免承接的土建融案變成「爛尾樓」,大型行庫已祭出五大禁令管制土建融,其中要求建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」,保證房子一定會蓋到好,並且要求建商必須先出足5成的自備款存到銀行專戶,銀行才會撥出土建融貸款。

據金融圈人士透露,在大型建商裡,以二大類型的建商最讓銀行擔心,已經開始「閃黃燈」亮警戒訊號,一是大陸轉投資曝險過大,因為大陸房市崩盤,加上經濟衰退,市況有疑慮,二是在國內的負債比重接近資產,最令人擔心的就是「餘屋過剩」的問題,因為這些資產,絕大部分都是「餘屋」,倘若資產與負債比例接近,說明這類建商財務槓桿太大,現在由於房市下行,使得這些「資產」要變現更困難,承包廠商須留意踩到地雷,成為建商爛尾樓的受害者。

※註:「土建融資」為「土地融資」和「建築融資」的合稱
「土地融資」是金融機構專門為購買土地或自有土地者,想要借貸蓋房所設立的貸款項目,又稱為「購地貸款」、「基地貸款」或「自地自建貸款」、「興建房屋貸款」,申辦對象為購買建築用地之自然人(個人)或法人(公司)。若銀行受理貸款,撥款後購地者或自有土地者須於期限內取得建築執照,一定期間內若未動工起造,銀行就會依相關規定收回貸款,防止地價炒作。

「建築融資」則是金融機構為營建人興建建築工程時,須支付的營造費用、周轉資金所設立的貸款項目,通常會和土地融資一起申辦。申請建築融資必須附上完善的營建計畫書,例如營建合約、報價單等能夠確保建案順利完工的證明,避免工程半途而廢。