行業大聲公

今年有部分建商多筆新案遭到法拍,包括｢森原六十六｣､｢Ihome-1家1｣12戶餘屋被拍賣,分析肇因於鋼價及人力成本不斷上揚,使得許多建案現在在執行時已面臨成本大幅上揚的問題,中小型的建商由於成本上揚的幅度已超過當初的設算範圍,因此來向土建融銀行求救,這種情況過去相當少見,這種情況以後恐怕越來越嚴重,影響所及,未來倘若建商的｢預售屋｣推案過多,將會成為銀行業者眼中的高風險群｡

有銀行高層對此分析,不動產已走超過10年的大多頭,可說是史上最長,許多中大型建商也因此｢口袋很深｣,即使是鋼價及人力成本上揚,也可從先前所累積的財富調撥資金來支應,現在衝擊最大的就是中小型建商,尤其是仰賴預售屋的售屋收入來支應下一個建案自有資金的建商,最禁不起這種成本大漲的衝擊｡

一般民眾苦於房價降不下來,然而建商光是建案成本就大漲了至少三成,逼得建商不得不向銀行求救｡台灣土地銀行副總曾學智觀察,房地產如今價格高昂,並非都被建商賺走,土地的供給與價格占蠻大因素;建商等同為土地加工蓋房,且要負擔售後服務､保固等責任,並非僅單純銷售賣屋而已｡

成本上揚,除了國際鋼價大漲之外,另一個原因是國際疫情不斷反反覆覆,致使外勞根本進不來,而目前國內可調度的人力,老早就去支援台積電為首的半導體大廠及週邊供應鏈在南科､中科的擴廠計畫,僧多粥少之下人力成本更高｡

住展雜誌研發長何世昌認為,建商推一個案子總利潤約20%出頭,5､6年後才能回收資金,換算年化報酬率約3~4%,跟電子業的毛三道四差不了太多｡而投資客炒房,民眾會將多像矛頭指向建商,也讓建商覺得無辜｡何世昌分析,建商面對土地攀漲,仍要購地補庫存,以維繫未來營運動能,但追高價購地,房市一旦反轉虧損,確實讓建商在購地策略,較為兩難｡

現在銀行除了為土建融資救急,並派出建經公司查核向銀行增貸的資金和成本上揚的情況是否穩合相符之外,對於未來的土建融案,銀行恐怕會更從嚴檢視建商本身的現金流狀況,尤其是｢槓桿｣是否過高,其中一個重要觀察指標,就是建商本身在預售屋的推案量,過高可能會列入銀行的｢高風險戶｣名單｡