行業大聲公

五大重拳打炒房,「平均地權條例」修正案三讀通過

撰文者: | 2023-01-10

立法院今(10)日三讀通過「平均地權條例」部分條文修正草案,內政部代理部長花敬群感謝立法院全體委員及朝野黨團的支持,使修法順利通過。花敬群表示,這次修法主要目的是為打擊炒房,健全房市交易秩序,但不會影響市場正常交易;就長期而言,亦將有助於引導市場回歸穩健發展,協助不動產產業永續經營,並保障國人購屋權益與居住正義。

內政部強調,住宅是用來居住,而非是用來投資炒作的商品。近年來,因經濟成長,促使房市購屋需求及交易熱絡,投資客或部分業者,趁勢藉由預售屋換約或營造熱銷搶購等手法,炒作哄抬房價,並將高房價成本轉由全民負擔,所以內政部特別推動「平均地權條例」修法,以防杜炒作行為。這次修法五大重點如下:

一、限制換約轉售:簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元。

三、建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、建立私法人購買住宅許可制:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類;其中「需經內政部許可」,於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

五、解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報實價登錄;違規者將按戶(棟)數處罰3萬至15萬元。

此外,這次修法也配合修正地方政府地價評議委員會組成成員,除刪除地方民意代表及其他公正人士外,並明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於1/2,以強化該委員會的專業功能。

內政部補充,有關私法人購買住宅許可制部分,已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範,將不會影響私法人未來必要的業務營運。例如近期業者最關心之推動都更危老重建部分,目前已規劃將參與都更危老或一般合建,而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形,納入「免經許可」項目,且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制;另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形,雖將納入「需經內政部許可」項目,但會在子法規定提供便捷程序,以不影響現況為原則。此外,申請案件原則也會在7個工作天內完成審查,讓合理的交易需求順利運行。

內政部最後表示,在修法期間社會各界或業者所提建議,都已納入修法或未來子法訂定時考量,並將以不影響正常交易及符合實務需要為原則進行規劃;內政部後續也將儘速邀集相關機關及公會進行討論,同時於子法中明確規範應備文件,以及簡捷申請與審查程序。另本次修法重罰炒作行為規定,將於總統公布修正後生效施行外,其餘規定將俟完成子法擬定後,再另報請行政院核定施行日期。

業界首創『高空車管理系統』

撰文者:舜盈機能設計有限公司 | 2023-01-07

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年關將近,春安加強勞動檢查正式啟動

撰文者: | 2022-12-29

隨著年關將近,事業單位歲修、清理或趕工等臨時性及動態性作業增加,發生職業災害及因超時工作產生過勞風險,也相對升高。為強化歲末及春安期間防災作為,督促業者重視勞工工作安全並協助其落實自主管理,勞動部於12/27正式啟動為期41天之「112年春安期間加強勞動檢查實施計畫」,透過加強檢查、宣導及輔導等措施,督促事業單位落實各項防災機制,並採取預防過勞及夜間工作職場暴力等相關措施。

勞動部表示,歲末年終期間營造工程尤其應落實施工架、擋土支撐與模板支撐等作業之災害預防,且工廠歲修作業對進場管制與承攬管理等事項應確實辦理,以避免火災、爆炸、墜落、物體飛落、倒塌崩塌及洩漏中毒等災害。各勞動檢查機構於春安期間除加強該等災害預防措施,預計實施3,350家次檢查及30場次宣導外,並就勞工是否超時加班、加班費給付及休息休假等重點事項加強實施勞動條件檢查,督促事業單位落實各項防災機制,並遵守過勞及夜間工作職場暴力預防相關規定。事業單位如違反《勞動基準法》部分,每項可處新臺幣2萬元至100萬元罰鍰,違反《職業安全衛生法》部分,每項最高可處30萬元罰鍰,如有立即發生危險者,將依法停工。

勞動部重申,處分不是目的,雇主能確實改善才是重點。因此特別呼籲,雇主在此歲末年初期間,要求勞工增進產能或追趕工程進度的同時,對於職場的安全設施及管理絕對不能疏忽,如有延長工時、例假彈性調整措施等,應遵守勞動基準法相關規定,讓每位勞工朋友都能平安健康的迎接春節的到來,以及快樂的享受過年假期。

營建業景氣動向調查,連續四個月下跌

撰文者: | 2022-12-26

台灣經濟研究院今(12/26)公佈11月景氣動向調查,營建業11月測驗點續呈下滑趨勢,主要來自於當月營造業與不動產業對於景氣看法持續轉差,前者是因部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕,且民眾修繕房屋需求亦有所下滑,後者則是受制於大環境的壓制,使得房市整體買氣不盡理想;而未來半年不論是營造業或是不動產業景氣看法上皆呈現謹慎保守的態勢,特別是不動產業,在經濟成長率趨緩、房貸利率調升後的效應浮現、房市調控未有鬆綁跡象之下,短期內房市價量表現恐不佳。

觀察近期國際經濟情勢,美國聯準會與歐洲央行於12月如期放緩升息步伐,美歐均升息2碼。與此同時,歐元區經濟可能在今年第四季和明年第一季陷入萎縮,而聯準會同樣將2023年美國經濟成長率下修。美歐經濟同步下修,令全球經濟成長放緩已愈加明顯,然近期通膨壓力仍大,各國央行仍將保持積極的政策立場,努力控制通膨,大多數主要經濟體的利率預計將在2023年初達到最高峰。

國內由於11月部分建築工程和機電整合工程業者的進度有所延宕,且民眾修繕房屋需求亦有所下滑,故2022年11月營造業景氣以轉差視之。展望未來,2023年公共建設預算規模將高於2022年,且國內公共工程陸續動工,以及部分2022年建案遞延至2023年完工,使我國營造業在建工程處於高水位,故未來半年營造業景氣看法可稍微以略微好轉視之。

其次不動產業方面,2022年11月六都建物買賣移轉件數月增率為8.6%,主要是受惠於桃園市、新北市交屋潮帶動的緣故,但從年增率來看,則是呈現-28.5%,顯然目前房市來自於大環境的負面因素仍不斷。至於未來半年,市場對於房市景氣展望依舊偏向保守,主要是12月央行再升息半碼,以及平均地權條例審查在即,加上各機構對於國內經濟情勢看法持續呈現下修態勢,導致民眾購屋意願下降,且評估期間拉長所致。

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過台經院模型試算後,本次營建業2022年11月營業氣候測驗點為85.60點,較10月之85.84點下滑0.24點,已連續四個月呈現下跌的態勢。

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撰文者:鴻大消防工程行 | 2022-12-26

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監察院「公共工程施工品質與管理查核機制之檢討」

撰文者: | 2022-12-26

監察院本月23日巡察行政院,會中監察委員林盛豐委員代表監察院交通及採購委員會,就「公共工程施工品質與管理查核機制之檢討」為題,精簡說明監察院近年來對於公共工程品質及營造業管理之相關調查案與關注重點,以及訪談專家學者之意見,聚焦國內工程面臨之5個困境,促請行政院檢討採購制度,加強工程管理部門前置作業能力,提供合理共通性經費編列標準,並建立工程建設宏觀調控機制,避免工程品質劣化;另強化建築師與營造廠各司其職,促進營造業健全發展,並藉由簡化與務實的查核機制,確保營繕工程施工品質,增進公共福祉。

困境1:工程相關前置作業不完備

監察委員林盛豐指出,我國政策目標缺乏穩定性,易受政黨輪替、首長更迭等因素影響,且受到政治人物選舉政見承諾之壓力,鉅額公共工程之規劃與工期評估,往往缺乏完備之前置作業。

實務上,各級政府多積極爭取相關工程採購預算,以帶動當地發展,惟除部分有工程專責單位之機關外,大部分機關並不具辦理大型公共工程之專業能力,無法有效辦理大規模、介面複雜的工程相關前置作業;而國內專案管理顧問通常非專精於某一建築類型,而是具有一般工程施工經驗之營造管理顧問,代理機關處理一般工程行政作業,未能發揮其協助進行細膩前置作業之核心功能。因此,在工程相關前置作業不甚完備之情形下,計畫反覆變更,導致需求與預算膨脹、工期延宕情事時有所聞。

困境2:公共工程單價偏低

監察委員林盛豐指出,政府是公共工程的單一買主,每年有數千億之工程預算,惟工程單價嚴重脫離市場價格。據荷蘭Arcardis顧問公司2017年全球建築工程造價調查,台北的工程造價中間值排名40,僅高於胡志明、雅加達、吉隆坡、印度班加羅爾市。

監察委員林盛豐分析,造成公共工程單價偏低之可能原因,主要係共同性費用編列基準,雖逐年調高,惟仍偏離市場行情;且機關在原匡列預算不變之情形下,需求任意膨脹,加以工程品管及查核程序繁瑣,廠商管理費佔比過高,又缺乏工程建設宏觀調控機制,導致營建市場人力缺乏、有行無市。廠商為適應低工程造價,只能找無專業能力的小包,型塑了一個扭曲的採購文化。

困境3:建築師與營造廠權責混淆不清

監察委員林盛豐指出,在國際認知上,業主、建築師、營造廠之地位表現於契約,彼此專業分工,法律責任均應平等,各司其職。然而,在國內錯誤認知下,建築師與營造廠權責不清,導致營造廠專業能力積弱不前。

建築師與營造廠應為相輔相成的專業角色分工,在美國建築師學會的契約中,營造廠對工程的過程及成果負完全責任,建築師是代表業主視察工地,以顧問身分提供意見,決定權在業主;然而,在臺灣的公共工程,建築師被賦予不具其專業之任務,耗費大半精力應付冗長而無效益之監造流程。

困境4:營造業法未落實,中小型營造廠商專業待提升

監察委員林盛豐指出,臺灣營建產業體質嬴弱,中小型營造廠專業能力未能與時俱進,內政部長期以來未能關注因應,對於建築師、營造廠之專任工程人員、工地主任之工作範圍、權責及其工作介面,未能釐清,相關查核機制亦無法有效落實。

營造廠之專任工程人員與工地主任之專業能力,決定工程之施工品質,惟現行營造施工品質查核與專任人員專職專任制度未能落實,每年約有400餘位專任工程人員跨2家以上營造廠執行業務(簽證),且部分專任工程人員簽證數量過多;另內政部營建署對於民間私人工程跨營造廠執業,及私人工程執業案件數,均欠缺相關統計資料而難以掌握。

此外,營造業「租借牌」產生承攬能力不足、工程品質降低、工地施工安全風險提高或進度落後等問題。政府採購法及營造業法明定禁止「租借牌」參與投標,惟近5年,我國公共工程標案因租借牌而遭機關停權之廠商平均每年約146件,來源均靠檢舉或民刑事官司查獲等被動管道,營建署之營造業管理資訊系統與工程會之工程資料庫,未能有效針對營造業租借牌行為主動勾稽示警,過程消極被動。

困境5:公共工程查核機制流於形式

監察委員林盛豐指出,我國現行三級品管,長期忽視營造廠體質。第一級品管為營造廠之自主責任,卻因專任工程人員人力不足、兼多家營造廠,以致現場均仰賴工地主任;又政府過分要求第二級品管,認為監造方(建築師)要負最大品質保證責任;而政府的第三級品管,又因施工查核表單繁多,且日趨瑣碎,品管查核時重書面檢查,現場巡查反而流於形式。

此外,查核委員由主管機關遴選,土木、機電、建築等專業委員分布不均;且每一工程案件之規模、型態均不相同,卻皆適用單一查核機制,而現行查驗的時間與頻率,對於實際施工亦缺乏明確的關聯性。

提升公共工程施工品質與管理查核機制 刻不容緩

最後,監察委員林盛豐指出,為提升採購效率與功能,確保採購品質,落實營造業、專任工程人員及營造業技術士之管理,行政院允宜正視國內工程面臨之5個困境,積極督促所屬研謀具體改善對策,以提升公共工程施工品質與管理查核機制。

監察院林盛豐委員表示,臺灣前瞻基礎建設計畫已進入工程高峰期,宜建立工程建設宏觀調控機制,避免出現系統超荷,工程品質劣化問題;另建議由工程管理部門提供前置作業之標準作業手冊,以加強其前置作業能力,並提高共通性經費編列基準表使用彈性,明確羅列基準表之適用條件,及檢討採購契約範本品質,避免優良廠商無意願參與工程投標;此外,政府亦應檢討技術士制度,強化專任工程人員管理,促進建築師與營造廠各司其職,並加強營建業者牌照勾稽,杜絕租借牌情事,及建立簡化而務實的查核機制,以確保營繕工程施工品質,促進營造業健全發展,增進公共福祉。

行政院暨相關機關說明:

工程會:持續提升公共工程品質並落實務實查核

工程會主任委員吳澤成表示,有關產官學合作部分,工程會已與相關公會溝通協調;並研訂相關通案性規範、手冊及參考原則,供各機關應用,以強化採購前置作業能力;另為訂定合理單價與工期,並有效提高工程品質,已參考相關資訊提出共同性經費調整建議,供行政院主計總處據以修訂編列基準;又為健全建築師與營造廠權責,已督促主管機關落實營造廠人員管理及在職回訓機制,並修正相關工程施工品質管理查核作業要點,據以落實務實查核,加強列管。

內政部:落實營造業管理與精進公共工程品質查核

內政部代理部長花敬群表示,內政部將持續加強建築師與營造廠人員在職訓練,落實營造業管理,確保營造業從業人員專職專責,防範與遏止營造業租借牌違法情事;另內政部已訂定工程施工查核小組設置要點及相關標準作業程序,將持續精進公共工程施工品質與管理查核。

行政院主計總處:持續滾動式檢討共通性費用編列基準

行政院主計總處主計長朱澤民表示,主計總處每年定期參考工程會及相關機關之意見,共同研商訂定下一年度單價合理調控,112年度一般房屋建築編列經費已較111年度調高23%至33%,未來將持續考量當時工程物價變化,以貼近工程實際造價基準。

行政院:持續督促健全公共工程施工品質與管理查核機制

行政院院長蘇貞昌表示,有關公共工程施工品質與管理查核機制,應檢討現行運作模式和改善機關心態,以健全相關機制,維護公共安全與民眾權益;對於機關採購需求膨脹,未編列合理採購經費,將持續檢討調整;另有關台糖公司「農業循環豬場改建投資計畫」所涉前置作業不周全情事,將請經濟部檢討說明;對於現行政府採購工程編列單價未符市場現況,將請主計總處持續檢討改善。

清潔

撰文者:掄元興業有限公司 | 2022-12-20

1.室內清潔
2.地毯清潔
3.地板清潔
4.割草.修樹
5.水溝清潔
6.水塔清潔
7.外牆清洗
8.裝潢後拆除
9.廢棄物清運
10.病媒消毒

土建融緊縮,承包營建工程需注意風險

撰文者: | 2022-12-19

美國為打擊通膨升息腳步不停歇,台灣央行也於本月15日再宣布升息半碼(0.125個百分點),是繼3月、6月、9月之後連4升,共升息0.625個百分點,累計升息幅度為2.5碼。央行升息,將帶動銀行的存放款利率跟著上調,今年在升息、銀行緊縮之下,建商整體購地動作轉趨保守,面對2023年景氣不佳,投資自用雙殺下,房市表現很難樂觀。

去年12月央行祭出第四波打炒房,其中一項是購地貸款最高成數降為五成,保留一成動工款,並要求借款人切結於「一定期間內動工」;今年1月央行則以18個月內動工作為規範。如今到年底,央行持續升息、土建融緊縮,近期就傳出有建商建融利率飆升到3.8%,目前多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦比重、參與公辦都更或聯開案,與品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

近日有媒體報導,各大行庫評估2023年將有八大「慘」業,包含不動產開發及營造業、消費性電子業、面板、DRAM、LED、IC設計,加上運價恐崩跌的航運業、高庫存的自行車業,全都列內部授信「高度警示區」。雖然財政部立刻澄清,表示9家公股銀行並沒有將特定產業直接列為「高度警示區」,公股銀行於授信實務作業上,仍回歸個別公司財務業務狀況及信評情形綜整評估,核予合理融資額度,但也引發關注。

由於升息會對房市造成抑制,特別是象徵建商資金成本的土建融利率,隨著啟動升息循環,地板價進一步拉高到2.425%以上,且金管會先前也拉高國銀不動產放款風險權數,使銀行緊縮相關貸款。為避免承接的土建融案變成「爛尾樓」,大型行庫已祭出五大禁令管制土建融,其中要求建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」,保證房子一定會蓋到好,並且要求建商必須先出足5成的自備款存到銀行專戶,銀行才會撥出土建融貸款。

據金融圈人士透露,在大型建商裡,以二大類型的建商最讓銀行擔心,已經開始「閃黃燈」亮警戒訊號,一是大陸轉投資曝險過大,因為大陸房市崩盤,加上經濟衰退,市況有疑慮,二是在國內的負債比重接近資產,最令人擔心的就是「餘屋過剩」的問題,因為這些資產,絕大部分都是「餘屋」,倘若資產與負債比例接近,說明這類建商財務槓桿太大,現在由於房市下行,使得這些「資產」要變現更困難,承包廠商須留意踩到地雷,成為建商爛尾樓的受害者。

※註:「土建融資」為「土地融資」和「建築融資」的合稱
「土地融資」是金融機構專門為購買土地或自有土地者,想要借貸蓋房所設立的貸款項目,又稱為「購地貸款」、「基地貸款」或「自地自建貸款」、「興建房屋貸款」,申辦對象為購買建築用地之自然人(個人)或法人(公司)。若銀行受理貸款,撥款後購地者或自有土地者須於期限內取得建築執照,一定期間內若未動工起造,銀行就會依相關規定收回貸款,防止地價炒作。

「建築融資」則是金融機構為營建人興建建築工程時,須支付的營造費用、周轉資金所設立的貸款項目,通常會和土地融資一起申辦。申請建築融資必須附上完善的營建計畫書,例如營建合約、報價單等能夠確保建案順利完工的證明,避免工程半途而廢。

寒流低溫來襲,勞工若因此罹災,雇主最高罰30萬

撰文者: | 2022-12-16

依據中央氣象局預報,本週末將有入冬後首波寒流來襲,部分區域溫度可能驟降至10度以下,鑑於低溫或溫差過大,恐促發心臟及腦血管疾病,勞動部職業安全衛生署提醒所有雇主及工作者,應採取必要應變措施,特別注意保暖措施及留意勞工健康狀況。雇主若未依規定採取低氣溫環境作業之各項安全衛生及應變措施,導致勞工罹災,將依法查處究辦,最高可處3萬至30萬元罰鍰。

這波寒流來勢洶洶,本週末部分地區甚至只有6、7度低溫,對於從事營造工程、大樓外牆清洗、廣告招牌吊掛、線路檢修…等戶外作業,雇主應特別注意低氣溫作業風險,採取必要應變措施。職安署已訂定「寒冷天氣期間戶外作業安全健康指引」提供事業單位參考,若未依職業安全衛生法令規定,採取低氣溫環境作業之各項安全衛生及應變措施,導致勞工罹災,將依法查處究辦,雇主千萬不可大意。

【寒冷天氣期間戶外作業安全健康指引】
一、前言
當冬季期間寒流來襲,工作者可能因低氣溫而併發相關疾病,尤其是患有心血管疾病等慢性疾病者,應特別留意氣溫變化;此外,針對於山區、沿海、其他臨水或水上等特殊工作環境,以及從事營造作業、大樓外牆清洗、廣告招牌吊掛、線路檢修、農業、漁業、外送作業等之戶外工作者,需特別注意低氣溫作業風險。依職業安全衛生法第 5 條第 1 項規定,雇主使勞工從事工作,應在合理可行範圍內,採取必要之預防設備或措施,使勞工免於發生職業災害;另依同法第 23 條及其施行細則第 31 條規定,雇主應訂定職業安全衛生管理計畫,執行工作環境或作業危害之辨識、評估及控制等安全衛生事項。綜上,為強化寒冷天氣期間戶外工作者之安全與健康,特訂定本指引為行政指導,提供雇主與工作者參考。
二、雇主應留意中央氣象局所發布之低溫特報,適時採取以下安全健康管理措施:
(一)行政管理:
1.提醒勞工穿著適當防寒衣物,並隨時留意自己之健康狀況。
2.於工作場所或休息室中,供給溫熱之飲用水或其他飲料。
3.在合理可行之範圍內,適度調整工作內容或儘量安排於日夜較溫暖之時段(如接近中午)進行,必要時增加人力協助作業,並增加休息時間或頻率。
4.建立工作伙伴互護機制,作業勞工彼此互助、關懷,或由現場主管隨時觀察,主動瞭解是否有勞工發生身體異常狀況。
5.於偏遠地區單獨工作之勞工,應提供其有效之通訊設備或其他適當設施,俾於緊急狀況時提供協助。
6.發現勞工身體狀況不適時,應先停止作業,作必要之處置,待身體狀況穩定後再繼續作業,絕不可勉力為之。
(二)健康管理:
依勞工身體健康狀況,在合理可行範圍內,適當進行工作調配,儘量減少勞工暴露於寒冷天氣之時間。對於健康狀況有疑慮者,宜尋求醫師之協助,並參考醫師建議,採取適當調配措施。
(三)教育訓練:
實施低氣溫保健及安全衛生教育訓練,使勞工瞭解低氣溫危害預防並配合遵守安全健康之作業程序,減少低氣溫造成之危害風險。
三、工作者應採取之預防措施
(一)穿戴保暖衣物:
1.穿戴可保暖防寒之衣物、鞋、帽、手套等,以避免寒風與低氣溫之傷害。
2.建議採取多層式穿法,以提供較佳之保暖效果。內層以可吸濕排汗材質為主,中間層則以保暖材質為主,外層則選擇可防風、防水之材質;建議隨身攜帶備用衣物(包括內衣),以備衣物潮濕後可更換,避免失溫。
(二)保持正常生活作息:
養成良好飲食習慣及充足睡眠,維持適當運動習慣,以促進血液循環。
(三)進行自主健康管理:
1.身體不適時,應即主動通知作業伙伴,暫停作業並於溫暖處稍作休息;必要時,應立即請求醫療協助。
2.不可於作業前及作業期間飲用含酒精性飲料,並於作業期間適時補充溫熱水分。

無塵室防火庫板隔間

撰文者:強強滾工程有限公司 | 2022-12-13

庫板隔間具有「防火、隔音、環保、耐撞、防潮」等優點,
可回收再使用,免批土、免油漆、不含甲醛,無縫工法、好清潔、不發霉、工期短,
適用於各大產業的室內隔間。

庫板隔間不再局限於無塵室也可廣泛運用於辦公室、
會議室 招待室 住宅隔間、倉庫隔間 防火隔間 等,並可搭配不同材質,營造不同氛圍。
協助過各大公司行號設置辦公室隔間,為客戶打造理想的空間。