撰文者： | 2020-12-11
台灣今年在資金充裕與低利率護盤下,房市如洗三溫暖,展現強勁的反彈動能,繼2014年的高點之後,房價指數再創下歷史新高｡不過放眼2021年,營造成本､地價雙漲之下,房市面臨｢不得不漲｣的壓力,終引來政府出手干預限縮房貸,令業界一片譁然,明年房市景氣｢瞬間被打趴｣､｢市況寂寥｣｡《蘋果新聞網》及不動產業界,就整理出明年房市五大面向指標,帶您一探究竟｡
成本面-營造､地價雙漲
今年對許多建商一則以喜一則以憂,喜的是下半年房市火熱,預售去化速度都很快;憂的是營造成本上漲,近1年每坪營造成本就漲了1至2萬元,公部門社會住宅發包不調價做不起來,有些建案因為賣太快,傳出必須｢退屋重賣｣,還被股東罵未掌握成本,導致犧牲利潤,許多建案工期延宕3個月以上成為常態｡
放眼明年不只要持續面對營造成本上揚,更可怕的是地價上漲｡根據內政部統計,今年光是前8個月的土地買賣交易筆數,不僅較去年成長7.4%,成交總額已經高達1兆698億元,創下近5年新高｡
連建商都直言:｢不怕價格高､只怕沒地可買,精華區土地一釋出馬上被搶購｣｡金融人士更透露,目前土建融利率下殺到空前新低水準,在市場激烈競爭下,土建融利率跌破1.7%已經不新奇,｢近來已驚見1.45%的利率現身江湖｣｡
不過今年打房,直接勒緊｢土地｣､｢餘屋｣兩大資金來源,打亂了原本熱鬧的不動產,明年房市不管土地或預售都將瞬間冷卻,市場一片沉寂,呈現盤整格局｡不過代銷一哥謝坤成認為說:｢房價不受影響,因低利環境保持,營造跟地價高居不下,已經成為房價的『地板』,沒有修正空間｡｣
房價面-六都一字頭房價將消失
除了不動產成本雙料上漲外,在房市基本面中,今年台商資金回流､交通建設陸續落實,以及人口持續成長等利多帶動下,在中南部的推案量都大幅躍進,徹底引爆買氣｡以臺中新屋為例,今年全年推案量達2000億元高水準,且｢多數建案銷售不超過半年｣,房市表現熱絡｡
其中新竹､臺中､臺南等地房價的漲幅已經達1成,明年1字頭在都會區大幅減少｡臺中幾乎要退到臨海地帶,才會有1字頭的房價,而高雄市區扣除地上權產品,僅少數位於果貿地區與河堤社區內｡連房價屬6都最低基期的臺南,受到南科快速發展下,近年來交易量增加,價格亦呈現上揚趨勢｡
臺中代銷一哥謝坤成預估,｢明年房市往底有撐｡｣除了雙北以外,其餘四都進入區域輪漲､房價互相推拉,帶動全面性上揚,像是在臺中市區新屋成交3､4字頭已經是常態,民眾就得慢慢習慣這樣的房價,而且仍看不修正｡不過受到打房效應波及,推案會相對遲緩且量減｡
都更面-舊區靠危老都更 迷你社區大行其道
危老､都更是舊市區整合一帖良藥,成為開發主流,內政部今年加碼宣布,通過危老容積獎勵辦法修正,將針對未達200平方米(約60.5坪)小面積基地,鄰地若無30年以上老屋､鄰地,客觀條件下無法再整合擴大基地者,將給予2%容獎,也讓都更實施者未必要等大面積都更,可預期明年全台迷你社區､紙片屋,成為舊市區開發主流｡
產品面-極端小宅開花 窩居升級版
全台都心地價日益昂貴,為控制低總價1000萬元以內,不少建案紛紛推出｢極端小宅｣,迎合市場需求,中南部已經可見30坪､3房;20坪､2房,在當地幾乎前所未見,｢換好､換新､不換大｣,極端小宅成新一代購屋主流｡和唐建設總經理王至亮觀察說:｢今年為控制節節高漲的房價市場,已經出現不少新案30坪內､隔出3房;25坪､2房的極端小宅設計,規劃設計跟傳統格局大相逕庭｡｣
政策面-2021房市唯一利空:打房
今年房市轉折萬千,從武漢肺炎爆發引起空軍看衰,隨後救經濟的低利政策燃起房市大火,尤其7､8月份一燒不可收拾,預售屋的房價､交易量飆升;但第四季開始,政府官員面對壓力,釋出打房訊息,也讓業者為了｢避風頭｣,放慢推案腳步,結果卻遭打房隨棍上,直接祭出｢斷金鏈｣,勒緊市場資金｡
住展雜誌研發長何世昌坦言:｢政府態度影響房市,短期內市況不會好｡｣
這次央行修正房市信用管制措施,鎖定公司法人､自然人､購地貸款與餘屋貸款四項,進行貸款成數限制｡重點包含自然人部分,第三戶以上房貸限貸6成;法人部分第一戶6成,且皆無寬限期,還有建商餘屋貸款限縮為5成等重點措施｡
大臺中不動產開發公會理事長王至亮也說:｢這比房地合一稅影響還大!｣房地產才剛回溫半年,突然下此重手實在不合理,建築是真正本土產業,要有良好的市場機制,如果活不下去,政府又要來救｡他坦言,明年原本市場穩定,現在受打房波及,恐怕推案是一片寂靜｡
優式租售管理創辦人傅韋豪認為,明年打房下,市場將洗牌､投資客少一半,過去所謂｢菜籃投客｣這波就會受到重傷,市場房子供給量將暴增,預售市場猶如打入冷宮,且引發日後交易糾紛,資金不足的投資客,可能得靠建商借款,不然就得賠掉已付價金,違約比恐會增高｡
不過,傅韋豪坦言,受打房影響,明年房價可以更平穩,不會有暴漲的情形發生,而且因為餘屋貸款被限縮,建商做法就會趨向保守,改以順銷為主､而非慢慢賣,｢購屋族更有談判優勢｣,而且很多口袋較深的投資客,只要地點佳的物件低於行情1成,仍會進場｢趁機撿便宜｣,長線來看仍具潛力｡
新聞來源:蘋果日報
