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建築法､公寓大廈管理條例､消防法等修正案三讀通過

撰文者： | 2022-04-28

鑑於我國地震頻仍及城中城大火教訓,立法院會4/26一口氣三讀通過《建築法》､《公寓大廈管理條例》､《消防法》等修正案,增訂強制辦理耐震評估､危險公寓大廈強制成立管委會､規定停歇業場所應辦理消防安全設備檢修申報…等措施｡

《建築法》､《公寓大廈管理條例》､《消防法》等修正案中,關於公寓大廈管理條例的修正,增訂經認定有危險的公寓大廈,一律限期成立管理組織,屆期經輔導限期內未成立管理委會或推選管理負責人,違者每戶可處4萬元至20萬元罰鍰,並得按次處罰｡而關於本次三讀通過的建築法修正,新增原有合法建築物｢構造｣安全不符現行規定,經評估檢查應改善者,將強制要求改善及補強,包括應符合耐震改善標準,危老建築屆期未改善者,可處6萬至30萬元罰鍰,並得連續處罰｡

內政部指出,依｢建築物公共安全檢查簽證及申報辦法｣,凡1999年12月31日以前取得建照的特定用途建築物,如旅館､醫院､百貨公司､學校､商場､量販店等,樓地板面積累計達1,000平方公尺以上且單一所有權者,均強制辦理耐震能力評估檢查及申報｡

這次修法新增｢構造｣安全為改善範圍後,未來公共安全檢查耐震評估應申報的對象,如經地方政府公告為應改善者,其申報應符合內政部原有合法建築物改善辦法配套檢討的耐震改善標準,未符合標準且經限期改善,屆期仍不改善者,地方主管建築機關可處新台幣6萬元至30萬元罰鍰,以守護民眾生命財產安全及居住品質｡

內政部說,現行｢建築法｣第77條之1,僅規範供公眾使用等合法建築物的｢防火避難設施｣及｢消防設備｣不符現行規定者,政府可視情形令其改善或改變其他用途,但卻未對辦理耐震能力評估檢查不合格者,加以規範｡建築法第77條之1公布施行後,將在6個月內完成｢原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法｣及｢建築物耐震設計規範及解說｣等配套子法修正;至於改善對象則由地方主管建築機關按分期､分區､規模等條件陸續公告,再依據建築物公共安全申報制度逐步擴大實施｡

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擔憂俄烏戰爭加速通膨,2月營建業營業測驗點下滑

撰文者： | 2022-03-25

台灣經濟研究院今(25)日公布最新景氣動向調查,觀察近期國際經濟情勢,俄烏戰況持續僵持,各國紛紛對俄羅斯祭出金融與經濟制裁,影響全球金融市場穩定,加上軍事衝突干擾全球貿易與供應鏈運作,促使能源與大宗商品市場價格走高,加重全球通膨壓力｡再者,變種病毒在亞洲地區持續擴散,又加劇全球供應鏈瓶頸｡整體而言,俄烏事件與通膨隱憂使得近期國際經濟預測機構皆下修全球2022年經濟成長表現｡

營建業方面,2月測驗點轉為下滑主要來自於不動產業者及營造業者對於當月景氣看法轉差,其中不動產業者主要是適逢農曆春節假期致使工作天數較少,加上政府陸續推出打炒房政策抑制投機炒作,2月六都建物買賣移轉件數較1月減少逾三成｡至於未來半年房市景氣將趨向謹慎,係因央行升息時點與幅度均高於原先市場預期,進而影響購屋者的心理層面,加上政策尚無鬆綁的空間,以及買賣雙方對於價格認知差距擴大的緣故｡

因營造廠尚等待處理工料採購相關事宜,加上短期內施工人力缺口也不易填補,故2022年2月景氣表現未如預期｡展望未來,雖短期內工料､人才問題尚難以完全解決,但因政府機關將陸續投入各期計畫並撥付經費,且大型廠辦與地上權開發相繼動土,後續所衍生工程機會相對增多,故未來半年營造業景氣將以持平視之｡

其次不動產業方面,2022年2月五大不動產仲介業者交易量多較1月下滑,反映連續假期多､各政府單位打炒房措施全面升級､買方觀望心態濃厚等現象的影響;而2月六都建物買賣移轉件數月增率為-34.9%,主要是季節性因素,1月底2月初適逢農曆春節假期使得工作天數較少,加上政府陸續推出打炒房政策抑制投機炒作初步獲得成效所致｡展望未來,房市景氣看法將趨向謹慎,係因央行升息一碼,時間點與幅度均高於原先市場預期,進而影響購屋者的心理層面,加上政策尚無鬆綁的空間,以及買賣雙方對於價格認知差距擴大的緣故｡

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過本院模型試算後,本次營建業2022年2月營業氣候測驗點為107.14點,較1月之109.94點下滑2.80點,再度轉為下滑格局｡

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土銀開第一槍,暫停承接土建融新案

撰文者： | 2022-03-14

俄烏戰火讓國際原物料價格起漲,壓抑幾個月的房市又再次爆發,台灣房價繼續攀高,也使得央行可能再度跳出來打房｡不動產放款龍頭土銀日前開第一槍,向全體分行下達指令,暫停承接土建融新案,要求分行碰到新的土建融案上門時先暫停受理,須先回報總行由總行定奪,市場人士指出,這舉動具有高度的宣示意義｡

土銀表示,目前暫時用滾動式檢討的方式管理,分行有案子要送到總行初審,初審用意在於做管控,這個管控要避免銀行資本適足率超過主管機關的規定｡

政府打炒房現階段的重點目標鎖定建商,由於造成去年､前年不動產市場的價量齊揚,很大比例是在新建案的開價接連上漲,而缺工､缺料議題帶動下也出現減少土地開發的趨勢,但這幾年土地市場的交易也是量揚､價漲的趨勢,為了避免囤地拉抬日後建案價格,金管會積極監察各銀行不動產放款情況,並調高五類不動產貸款的風險權數,增加銀行放款的成本,

據了解,像是四､五年前建商即已承作土融的｢舊案｣,這些土融案所衍生今年所需要的建融借款量,土銀內部估算應有數百億元,且因輸入型通膨帶動鋼材等原物料價格上漲,建商需要的建融放款量恐怕更高,加上缺工問題持續,也會拉高人力成本,都會反映在建商對建融的貸款需求;除了土銀之外,合庫也以土建融今年｢零成長｣為目標,已底定以現有放款餘額為限作為承接土建融新案的原則,同時以承作都更危老等類型的土建融案為主｡根據合庫上周法說會揭露的數字,土建融目前的餘額若與去年底相較,已有小幅衰退｡

土銀的政策性調整以打擊投機炒作才是目的,對於有些建設公司勢必會產生壓力,但不僅公股行庫,民營也要配合,畢竟金融機構是特許行業,有義務要讓行情回歸合理化｡只是長此以往,一來大型與中小型建商財力不對稱,二來因應管制措施｢抗壓性｣也有差異,土地持有集中化會更多,未來多數建案將被幾家大型建商集團包辦｡

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營建業看好未來半年市況,對景氣看法轉升

撰文者： | 2022-03-01

台經院發布今年1月景氣動向調查,營建業1月測驗點轉為上揚,主要是來自於營造業者看好未來半年景氣的緣故,其係因政府採多元化方案減輕承攬公共建設營造廠建材成本上揚的壓力,加上商辦廠辦等工程新建､改建商機依然看好所致;而不動產業因政府多項打炒房政策升級的效應浮現,令1月景氣看法較為保守,至於未來半年房市景氣不易出現崩跌,尚以持平視之｡

儘管營造廠出工情況略感吃緊,但有鑑於主辦機關為求預算消化順暢,已要求營造廠依約辦理驗收請款作業,在完成現勘之後,工程尾款陸續到位,故2022年1月景氣尚可持平視之｡展望未來,在政府已擴大溯源管理來加強各工區用料分配,同時透過貨物稅減免與集中採購等方式舒緩購料成本上漲壓力,加上商辦廠辦等工程新建､改建商機依然看好之下,未來半年營造業景氣將呈現好轉態勢｡

不動產業方面,2022年1月五大不動產仲介業者交易量月減率介於97.0~19.0%,反映季節性因素､各政府單位打炒房措施全面升級､購屋族出價保守等因素的干擾;而1月六都建物買賣移轉件數月增率為-13.3%,主要是政府多項打炒房政策升級的效應浮現,及2021年12月基期因房市景氣熱絡與年底前的交屋潮而墊高所致｡展望未來,雖然各部會對房市採行空前強力的多元政策進行調控,且未來利率環境確實將有所轉變,所幸資金效應､投資保值需求仍在,故未來半年房市景氣不易出現崩跌,僅是價量增幅呈現趨緩態勢的機率較高｡

將上述營建業對景氣看法調查結果,經過模型試算後,本次營建業2022年1月營業氣候測驗點為110.00點,較2021年12月之108.91點上揚1.09點,反映2021年10月~2022年1月呈現高檔震盪的格局｡

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耐震未改善將開罰30萬,且連續處罰

撰文者： | 2022-02-11

民國107年2月6日花蓮發生規模6.0有感地震,最大震度花蓮縣花蓮市､宜蘭縣南澳7級,當時造成花蓮公園路｢統帥大飯店､商校街雲翠｣倒塌,多處路面､橋梁､建物損毀｡統計共17人罹難､172所各級學校受災､約48間公司及工廠經濟損失｡而2021年10月14日凌晨,高雄城中城大火造成至少46人死亡､43人受傷,是台灣戰後史上死亡人數第二多的建築物火災,引發外界對危老大樓的公安檢討,既有老舊建築物耐震問題,也引發外界關切｡

政院在2月10日通過｢建築法｣第77條之1修正草案,將送立院審查,倘若通過,未來只要耐震評估應予改善之建物,屆期未改善者,最高可罰30萬,得連續處罰,直至改善為止｡內政部表示,修法草案將盡速送請立法院審議,未來將加強與立法院朝野黨團溝通協調,期能早日完成修法作業,以守護國人生命財產安全及居住品質｡

行政院會通過《建築法》第77條之1修正草案,對此內政部表示,為強化既有建築物耐震安全,這次修法將既有建築物的｢構造｣安全納入應改善項目,若不符現行規定,並經耐震評估檢查應予改善,將強制要求改善及補強,若屆期未改善者,可處6萬至30萬元罰鍰,並得連續處罰,以確保國人居住安全｡

內政部表示,在1999年12月31日以前取得建照､樓地板面積達1千平方公尺(約302.5坪)以上的百貨商場､學校､醫院等特定用途建築物,雖須強制辦理耐震能力評估檢查及申報,但對於不合格且未改善者卻無罰則｡為此,行政院於10日院會中通過修正《建築法》,明定最高可處30萬元罰鍰｡

現行《建築法》第77條之1,僅規範供公眾使用等合法建築物,若｢防火避難設施｣及｢消防設備｣不符現行規定,政府可視情形令其改善或改變其他用途,但卻未對辦理耐震能力評估檢查不合格部分,加以規範｡因此,這次修法新增｢構造｣安全部分,經耐震評估檢查不合格者,將強制要求改善｡

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建築施工損鄰事件頻傳,北市修法明定責任

撰文者： | 2022-02-08

在施工時,旁邊的房子常常會因為地基震動等緣故發生損壞,為了更完善處理建築施工損鄰爭議事件,臺北市建管處針對建案施工時辦理鄰房現況鑑定､鄰房範圍界定､鑑定機構資格等項目,近日修正｢臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則｣,明定建築工程施工前,應辦理鄰房現況鑑定,若建商未辦理現鑑定而發生鄰損時,則由第三方公正機構鑑定｡

臺北市建築管理工程處發布新聞資料指出,為完善處理建築施工損鄰爭議事件,公告修正後｢臺北市建築施工損鄰事件爭議處理規則｣,包含建築工程施工前辦理鄰房現況鑑定､範圍界定､鑑定機構資格｡

建管處表示,建築施工前的鄰房現況鑑定資料是釐清損害責任重要依據,目前未強制建商應辦理鄰房現況鑑定,導致發生損鄰狀況,缺少施工前､後資料,難以讓監造建築師判斷損害責任｡新規則明定建築工程施工前,應辦理鄰房現況鑑定,發生損鄰時,有明確客觀資料可供比對判斷｡

另外,歷來多有民眾反映無現況鑑定資料時,僅由監造建築師認定損害責任歸屬,過於主觀;新版損鄰規則,對於建商未納入辦理現況鑑定而發生損鄰時,則須交由第三方公正之鑑定機構來鑑定損害的責任歸屬,以符合公平､客觀原則｡

建管處依北市地質情形､工程量體對於周邊鄰房的影響及鄰房結構之不確定性等因素,依專業學術研究報告界定可能受影響之鄰房範圍;明定開挖可能影響之鄰房範圍以工程開挖深度3倍水平距離內為損鄰規則處理之標的範圍｡建管處舉例,若建築工地往下開挖10公尺,依修正規則,換算後為寬度約30公尺半徑範圍內,此範圍發生損鄰狀況,經專業機構鑑定,可成為損害責任參考依據｡

另外,近年建管處常接獲民眾或建商等針對鑑定報告時有爭議,這次修規定,也對鑑定機構鑑定人人數予以限制,訂定鑑定機構鑑定人人數應達40人以上,以提升鑑定報告的公信力及品質｡藉此希望能提升建築施工損鄰事件之協調效率及品質,並強化相關鑑定報告之公信力,亦將大幅減少後續爭議雙方時間成本支出｡

建管處指出,修正建築施工損鄰事件爭議處理規則,預定2月14日發布,發布後2天內實施,修正後將能提升損鄰協調效率及強化鑑定報告公信力,減少爭議,維護市民權益｡

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109年營造業經濟概況調查報告

撰文者： | 2022-02-08

內政部營建署今天2/8發佈109年營造業經濟概況調查,營建署指出,為蒐集109年營造業收支､完成工程價值､耗用材料總值､不動產廠房及設備及存貨變動等資料,以掌握營造業營運情形及整體變動趨勢,於去(110)年針對經主管機關核准登記有案,且於該年底仍繼續營業之甲等､乙等､丙等綜合營造業､專業營造業及土木包工業為調查對象｡採分層系統抽樣法及實地訪問､郵寄通信為主,網際網路填報為輔辦理,共完成1,900份有效樣本｡

以下為調查結果摘要分析
本調查為蒐集最近一年營造業收支､完成工程價值､耗用材料總值､不動產廠房及設備及存貨變動等資料,以瞭解營造業營運情形及變動趨勢｡針對經主管機關核准登記有案,且於109年底仍繼續營業之甲等､乙等､丙等綜合營造業､專業營造業及土木包工業為調查對象｡採分層系統抽樣法及實地訪問､郵寄通信為主,網際網路填報為輔辦理,共完成1,900份有效樣本｡茲將調查結果摘述如下:
(一) 109年底綜合營造業､專業營造業及土木包工業總家數為1萬5,687家,較108年的1萬5,649家增加38家｡
(二) 109年底整體營造業之從業員工人數(不含發包同業所僱用者)約13萬8,847人,其中職員(指專門技術人員､管理及佐理人員)人數占58.0%,多於工員(指工程技術工及普通工)的39.6%｡從業員工年齡以35~未滿65歲為主｡另外每月最常使用24,564位派遣勞工｡
(三) 109年營造業全年勞動報酬支出為1,183億6千2百萬元,較108年(1,132億3千3百萬元)增加｡以甲等綜合營造業平均每企業全年勞動報酬為2,961萬2千元居冠｡
(四) 109年營造業全年收入總額為6,762億6千8百萬元,較108年(6,359億7千6百萬元)增加｡其中營業收入(扣除發包工程款)6,591億1千3百萬元,占收入總額之97.5%｡各等級中,以甲等綜合營造業占全體收入總額61.1%為最多｡
(五) 109年營造業全年各項支出總額為6,479億3千3百萬元,較108年(6,022億5千9百萬元)增加｡其中營業支出為6,389億7千5百萬元,占全年支出總額之98.6%｡各等級中,以甲等綜合營造業占全體支出總額的60.8%為最多｡
(六) 109年底營造業實際運用資產淨額2兆2,223億3千2百萬元,較108年(2兆1,275億5千4百萬元)增加,其中流動資產占76.0%｡各等級中,甲等綜合營造業占全體實際運用資產淨額達72.2%為最多｡
(七) 109年底營造業整體負債及權益總額2兆485億5千3百萬元｡其中負債占75.6%,權益占24.4%｡平均每企業負債及權益總額為1億3,058萬9千元｡
(八) 109年營造業生產總額為6,880億5千元,較108年(6,452億6千9百萬元)增加,其中以承包工程收入(不含發包工程)6,264億9千1百萬元,占91.1%為最主要來源｡各等級中,以甲等綜合營造業生產總額占全體的58.5%為最高;各地區中,以北部地區營造業生產總額,占50.5%為最高｡
(九) 109年底營造業使用土地總面積為167萬9,268平方公尺,而平均每企業所使用土地面積為107.0平方公尺,平均每員工使用土地面積為12.1平方公尺｡
(十) 109年底營造業使用建築物樓地板總面積為197萬6,920平方公尺,平均每企業所使用建築物樓地板面積為126.0平方公尺,平均每員工使用建築物樓地板面積為14.2平方公尺｡
(十一) 109年全年各項營建工程價值(含直接營建工程收入､由業主及營建同業提供材料估計價值)為7,954億8千1百萬元,與108年(7,993億1千萬元)相當｡各等級中,以甲等綜合營造業占全體營建工程施工價值61.0%為最多｡
(十二) 109年各項直接營建工程收入約7,647億8千萬元,以住宅工程(32.8%)比例最高｡
(十三) 109年營造業全年實際耗用材料價值為3,702億3千5百萬元,較108年(3,411億9千1百萬元)增加;平均每企業全年實際耗用材料價值為2,360萬1千元｡
(十四) 109年底營造業存貨及存料價值為1兆169億6千6百萬元｡存貨及存料週轉率為56.1%,較108年52.4%增加｡(存貨及存料週轉率=營業成本÷存貨及存料價值x100%｡用以衡量一企業存貨週轉速度,存貨及存料週轉率愈高,表示存貨及存料愈低,資本運用效率也愈高｡)
(十五) 109年營造業整體之財務結構,流動比率為119.3%,負債比率為75.6%,固定長期資產適合率為42.8%,自有資本率為24.4%,權益總額/實收資本之比為124.4%｡與108年相比,固定長期資產適合率､自有資本率､權益總額/實收資本上升,流動比率､負債比率之比下降｡(當流動資產超過流動負債的程度愈高,表示企業的短期償債能力愈佳｡負債比率用以衡量企業之負債量占其總資產之比率,負債比率愈高表示廠商經營風險升高｡自有資本率愈高表示企業之資金由股東提供之部份愈大,亦即其資本結構越健全｡)
(十六) 109年營造業純益率5.1%,較108年的6.2%減少｡
(十七) 109年營造業總資產週轉率為32.2%,較108年(31.6%)下降,且有隨實際運用資產淨額規模之增加而總資產週轉率下降的狀況｡
(十八) 109年營造業勞動裝備率為1,601萬元,較108年(1,505萬元)高;其中甲等綜合營造業之勞動裝備率為2,494萬2千元,大於其他等級之營造業｡
(十九) 109年營造業之勞動生產力499萬元,其中以甲等綜合營造業之勞動生產力居冠｡
(二十) 109年營造業平均每元勞動報酬生產總額為5.9元,其中乙等綜合營造業的8.2元最高｡
(二十一) 109年營造業之自有資產占實際運用資產淨額的92.2%,較108年(92.8%)減少｡
(二十二) 109年營造業資本生產力為31.2%,且隨實際運用資產淨額規模增加而呈遞減的狀況｡
(二十三) 109年營造業實際運用資產淨額獲利率為1.5%,較108年的1.9%略減,其中以乙等綜合營造業之實際運用資產淨額獲利率4.7%為最高｡
(二十四) 109年營造業所遭遇的困難以｢物價波動過劇,成本控制不易｣及｢原材物料價格持續上漲｣的比例最多,而需要政府優先協助的項目是｢平抑原材物料價格｣｡
(二十五) 營造業勞工空缺總人數有118,102人,以基層勞工空缺88,897人最多,其中勞力工為20,471人,技術性勞工為68,426人(模板工24,492人､泥水工18,658人､鋼筋工20,113人､其他5,162人),而後依序是技術士22,692人,其中專業工程特定施工項目應設置之技術士20,373人(模板技術士5,025人､混凝土技術士2,655人､鋼筋技術士3,998人､其他技術士8,694人),其他營建土木類群2,319人,工地主任2,964人､專任工程人員1,769人､公司內部管理人員1,781人｡(本報告所列缺工數係以抽樣調查後推估之,因營造業實際缺工數為動態性,仍應依廠商至官方就業媒合網站實際登錄缺工數據為主｡)
(二十六) 企業對今年(110年)營造業景氣的看法,有39.2%營造業者認維持平､21.4%不看好｡
(二十七) 109年營造業勞工人力管道來源以｢自行招募｣每百家有72.4家最高｡
(二十八) 專業營造業純益率逐年減少,近5年純益率以107年之6.9%最高,其次為108年之6.2%｡109年專業營造業以從事｢環境保護工程｣占29.3%居多,｢地下管線工程｣(12.9%)次之｡就專業工程項目來看,從事｢鋼構工程｣之專業營造業有八成一(81.3%)為50人以上之中大型專業營造業,有七成五(75.1%)收入總額達3億元以上,八成一(81.4%)生產總額達3億元以上｡

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放寬移工､媒合工班-雙管齊下,營造缺工有解?

撰文者： | 2022-01-19

缺工問題一直是營建工程業者的痛點,營造業的勞動力需求與一般製造業需求不同,業者與工班之間屬於｢承攬關係｣,並非製造業常見僱傭關係,對於各類工班常會有地域性､工程類別,甚至還會有｢師徒制｣的排他性,讓尋找工人更加困難｡再加上有些工班會擔心營造商會有欠款､落跑等情況,大多不想接不熟悉的營造工程,讓營造業缺工情況更為嚴重｡營造業其實不是缺工,真正缺的是便宜的勞工,當薪資福利不夠誘人,而勞工擁有選擇權,當然選擇向更有保障的職業靠攏,造成營建業招不到人的問題｡

為解決營造業缺工問題,政府兩度放寬公共工程聘僱移工門檻,繼2020年3月將原本百億計畫門檻降為10億元後,又再調降至1億元,且同一雇主同時承建二個5,000萬元工程得合併申請｡後續民間工程申請移工規定也將放寬,放寬個別工程金額門檻由10億元調降為2億元,1億元以上工程可合併申請,並開放增納具公益性工程類型規定可申請移工,但未符合｢公益性｣一般民間住宅､商辦仍不得申請移工｡

不過擴大開放移工並非解決問題的根本之道,勞動部勞動力發展署1月4日邀請營造業勞資雙方共同與會討論可行作法,會中決議發展署將與職業工會合作,或透過各分署在地服務網絡,盡速建置各地區營建工程主要工種(鋼筋､模板､泥水､混凝土)之工班資料庫資訊｡

未來將透過營造業公協會宣導給營造業廠商,運用現有台灣就業通網站平台進行職缺登錄,再由發展署各分署在地安排有需求的業者,在農曆年後將展開每月一次的工班媒合交流,讓廠商與相關營建工班直接面對面接觸,也會提供人才或工班媒合及必要的職業訓練,這些措施能否解決缺工問題,仍有待觀察｡

# 行業新知

去年營造物價指數大漲近11%,今年挑戰依舊在

撰文者： | 2022-01-19

受惠於台商返台投資､以及台積電為主的科技廠建廠需求強勁,商辦､住宅及公共工程案量增加,帶動房地產市場景氣活絡,加上政府推動前瞻計畫等公共工程,國內營造廠喜迎近十年來好景｡業者手中在建工程金額都創下歷史新高,然而目前營造業廠商最大的挑戰,依然來自成本持續上漲,以及缺人､缺料等變數｡

行政院主計總處1月18日發佈110年營造工程物價指數,全年累計上漲將近11%,創下多年新高｡近年國內在台商回流建廠及半導體業者擴大投資等帶動下,工程量體大幅成長,推升國內營建勞務及材料需求,加上國際相關材料價格上揚,110年以來營造工程物價指數與109年同期相較,漲勢顯著,5月起漲幅均呈雙位數,7月漲13.71%,為97年9月以來最高,12月受材料類價格轉弱影響,漲幅收斂為11.32%,110年平均漲10.94%｡

就110年平均營造工程材料及勞務2大類指數觀察,材料類指數較109年漲13.73%,其中權重最大(占比19.5%)之金屬製品類漲28.82%,主因國際廢鋼行情上揚,鋼筋､鋼板及型鋼分別上漲38.69%､38.61%及25.11%所致;機電設備類漲12.22%,主因國際銅價行情走高,帶動電線電纜漲32.57%所致｡勞務類上漲6.36%,其中工資類上漲6.54%,係因建廠等需求孔急,推升工資所致;機具設備租金類亦漲5.99%｡
面對物價上漲趨勢未見減緩,營造廠商也要有應變措施,承攬公共工程公部門有物價調整機制,原物料相對有機會轉嫁｡而承攬民間的企業工程,如要降低風險,則需透過科技整合,對於設計規畫､施工管理的整個營造流程,都要精簡成本､提升營運效率,維持並提升毛利率｡

# 行業新知

營建工程缺工率,創下歷年同月新高

撰文者： | 2021-12-29

主計總處昨(28)日公布｢110年8月底工業及服務業職位空缺相關統計結果｣,隨著全球經濟穩定成長,製造業生產與出口暢旺,復以8月底疫情趨穩,內需市場亦呈改善,工業及服務業職缺數24.8萬個,較上年同月增1.9萬個,因應員工流動性需求(含員工退休或遭解僱､資遣之人力補充)之職缺增加8千4百個,因營運好轉､業務擴增之職缺增加6千3百個,因所提供之工作環境骯髒､危險､辛勞而招募不易之職缺增加3千2百個,因季節性人力需求之職缺減少6百個｡

就行業別觀察,營建工程業因公共建設推動及民間住宅､廠辦工程量增加,職缺數2.6萬個或占10.4%,年增1.1萬個次之｡不動產業職缺數5千4百個或占2.2%,因交易量較上年同期縮減,致年減1千2百個;製造業受惠於全球經濟回溫､電子產品需求增加等因素帶動,8月底職缺數9.1萬個或占36.5%,年增1.3萬個最多;支援服務業職缺數1.2萬個或占4.8%,年減9百個;專業､科學及技術服務業職缺數8千8百個或占3.5%,亦減9百個｡

110年8月底營建工程業5.14%,上升2.17個百分點;不動產業4.12%,則降0.95個百分點;工業及服務業職缺率2.98%,較上年同月上升0.23個百分點,製造業3.06%,上升0.38個百分點;其他服務業3.86%,下降0.32個百分點｡

總體來看,營建工程業8月職缺數達2.6萬､年增1.1萬,雙雙創下歷年同月新高,職缺率5.14%同樣寫下新高｡主計總處國勢普查處副處長陳惠欣指出,台商回流浪潮延續,科技大廠持續擴大投資,帶動商辦､廠辦等需求,加上政府積極推動公共工程,房市熱絡也使住宅工程增加,均使營建工程用人需求大爆發｡雖然職缺率高不等同於產業缺工嚴重,但以營建工程業而言,陳惠欣表示,數字確實反映出營建業近期缺工較嚴重的狀況｡

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營造業公會怒吼,期盼獲得政府回應

撰文者： | 2021-12-23

臺灣區綜合營造業同業公會於本月23日舉行會員代表大會,會前營造公會透過媒體指出,這波疫情對營造業的衝擊至為嚴重,政府應善用公權力,針對營造業在疫情期間的鉅大損失,給予合理的補償,以免營造業陷於萬劫不復的境遇,此次會員代表大會將凝聚會員共識,對政府提出強烈呼籲,倘若仍然沒有獲得相關單位的重視與積極處理,走上街頭來爭取社會關注,將成為必要的選項｡相關訴求主要針對以下六點內容:

一､兩年來,受到疫情影響,諸多在建工程無法如期完工,雖然行政院公共工程委員會曾經頒布工期展延或停工處理方式,但｢徒善不足以為政,徒法不足以自行｣,不僅機關同意展延之工期,不符實際需要,且因合約本來就不公平,展延工期所衍生之管理費用,未能核實給付者,比比皆是,導致承攬公共工程之營造業者,面臨的經營困境,雪上加霜,依舊無法獲得改善｡

二､過去兩年多來,營建材料價格大幅上漲,導致承攬公共工程廠商經營倍感困難,行政院公共工程委員會雖訂頒公共工程因鋼料飆漲之因應做法,規定履約中之案件,得參酌民法,合意辦理契約變更,與反映物價波動,並利工程執行｡唯據營造業者反映,依物價指數變動調整的工程款,如大宗物料或特殊料源等有大幅不合理波動,僅依訂定調整門檻補貼物調款,實難彌補承攬廠商因物價上漲所蒙受之損失｡建請:依物價指數調整方式(總指數2.5%､中分類5%､個別項目10%),其各項目之漲跌幅計算物價調整款予以調降二分之一｡

三､由於少子化影響,本國勞工人力不足,且不願投入辛苦的營造業,是營造業缺工的主要原因,又因外國勞工不容易引進,營造業在疫情期間的缺工問題,益趨嚴重｡以外勞來說,縱然政府同意引進,在引進之後,外勞同樣要接受隔離,舉凡住宿旅館､交通等,均增加營造廠商經營成本｡除此之外,與營造業有關之工作人員､監工､材料供應商等,因須居家自主管理或居家檢疫,而須分流上班,造成費用支出增加及工率下降情事,至為普遍,依行政院公共工程委員會規定,雖可參照工程採購契約範本之規定,請業主核實給付廠商所需增加之必要費用,但業主能核實給付者,卻不多見,廠商甚以為苦｡

四､營造業是代工､包工的行業,其經營性質迥異於其它生產事業｡長年以來,營造業的正常經營未能受到政府應有的重視,此乃不可否認的事實｡當前承攬公共工程的營造業因受疫情影響而陷入經營困境､奄奄一息,已是眾所周知的事實,又因少部分科技產業為了擴大產能,以市價之兩倍招攬工人,積極興建廠房,更使承攬公共工程的營造廠商在缺工及正常經營方面遭遇更多的經營困境｡

五､期待政府傾聽營造業者的心聲,展現政府應有的魄力,深入探討營造業面臨的經營困境,提出確實能夠合理解決營造業在疫情期間遭遇的經營難題,讓營造業能夠繼續存活,才是社會國家之福｡

六､我們衷心盼望工程主辦機關深入了解營造在這波疫情所遭遇的困難及慘重的損失,並速提出有效的解決方式,如果主辦機關充耳不聞或不具誠意解決,最後只會逼迫營造人走上街頭抗爭,這是我們不希望看到的結局｡

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打炒房再出重拳,是全民共識還是矯枉過正?

撰文者： | 2021-12-10

內政部於12月9日部務會報通過修正草案,全面限制預售屋及新建成屋換約轉售,將嚴懲炒作最高處三年徒刑或併科5,000萬罰金,同時要求預售屋解約須30日內申報登錄､管制私法人購屋將採許可制,並於五年內不得移轉､建立檢舉獎金機制等｡

內政部表示,為遏止近期投資客揪團炒房､利用換約轉售哄抬獲利､利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為,修正｢平均地權條例｣及｢不動產經紀業管理條例｣,修正重點如下:

一､限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶､直系或二親等內旁系血親外,不得讓與或轉售第三人,且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售;違者將按戶棟處罰50萬至300萬元｡

二､禁止炒作行為:嚴懲任何人有意圖影響交易價格､製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為,違者將處罰100萬至500萬元;若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者,並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5,000萬元｡

三､解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,應於30日內辦理登錄申報,違者將按戶棟處罰3萬至15萬元,以避免虛假交易哄抬房價｡

四､管制私法人購屋:增訂私法人取得住宅用房屋許可制,並限制取得後於5年內不得辦理移轉､讓與或預告登記｡

五､建立檢舉獎金機制:建立不動產炒作銷售､買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度,經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金,並授權主管機關另訂辦法,以利執行｡

消息一出,引起建商與房仲群起譁然,多認為此舉矯枉過正,業者表示大家都不贊成炒房,但目前換約率已不到5%,硬性限制預售屋換約,將苦了急需賣房變現的客戶､卻爽到建商,房價更壓不下來｡房地產業者對｢私法人購買住宅許可制｣反彈最大,是否違反自由買賣,需要進一步釐清,甚至炒房如果搞到要坐牢､檢舉還有獎金這種新制,如同白色恐怖,把自由市場變成共產黨｡

不過,內政部強調,住宅是用來居住,不應該作為投資和炒作的商品｡內政部自去年起發動4次預售屋聯合稽查､施行實價登錄2.0新制,將預售屋銷售全面納管及禁止紅單轉售等,對於促進交易資訊透明及遏止炒作已有初步成效｡觀察近期預售屋銷售情形,發現建案多採分批限量銷售,惟因投資客利用揪團簽約後再行｢換約轉售｣的手法,形成建案搶購完銷假象,造成想買屋的消費者恐慌,進而促使建案售價不斷調漲,這次修法限制預售屋換約,將能遏止假性買賣炒作,使市場回歸理性交易與合理交易價格｡

另外內政部也提醒,民眾在購買預售屋前,更應考量預售屋交屋期長及其風險,審慎評估購買決策｡內政部次長花敬群指出,修法方向已在跨部會房市健全小組中形成共識,預計下周報行政院,後續送立法院審查,希望加快腳步,防杜住宅淪為炒作工具｡

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設充電樁還要管委會同意?看看英國怎麼做

撰文者： | 2021-11-24

配套的充電設施是目前電動車要成為車市主流最大的瓶頸,家用充電樁的普及絕對是提升電動車市佔率的關鍵因素之一,國內政策也相當鼓勵電動車取代燃油車,來達成減碳目標｡但是在台灣,雖然住戶擁有停車格產權,但如果要加裝電動車充電樁,拉電線勢必要得到管委會同意,先前就有不少例子是住戶跟管委會因為充電樁起衝突｡

反觀英國政府,已經開始強力執行一個解決方法,宣佈要求在 2022 年開始,所有新落成和翻新的住宅和商用物業都需要配備電動車的充電器｡以官方新聞稿的說法,就是要為淘汰燃油車的過程上帶來誘因｡英國首相強生 (Boris Johnson) 11月22日表示,自 2022 年開始,英格蘭的所有全新住宅或建物有義務安裝電動車充電裝置,預料每年有 14.5 萬處將全新安裝電動車的充電裝置｡

在英國,大部分新建的透天獨棟､別墅及連棟房屋都設有獨立停車位,當新制實施後,新建的樓房必須設有充電設施,那將增加屋主或住戶在換車時,考慮購買電動車的意願｡這主要是配合英國政府在2030年前全面停售傳統燃油車的政策,並且加速電動車使用普及化,以利降低英國地區整體排碳量問題｡而由於新例亦適用於超市及辦公室等商業建築物,變相令全國的充電器數目也會增加,令居住於沒有充電設施的舊樓之市民也會受惠｡

根據英國政府公布消息指出,除了新建及重新翻修住宅都必須提供電動車可用充電站,包含超市､工作相關建築只要設置超過10個停車格也必須提供充電站,讓更多電動車可充電｡英國政府已經資助了超過 25 萬個電動車充電點的安裝,而新規定預計會為英國每年會新增 14 萬個新的充電點｡然而對於強制要求加入的電動車充電點,相關的充電規格､裝設的數量都沒有公佈,預期會在日後公布細節｡

回到台灣的情況,今年5月立法院第10屆第3會期中,趙天麟等19名立委提案修正《公寓大廈管理條例》第2章第11條文修正案,希望能夠透過解決安裝電動車充電樁問題,來加速電動車的普及率｡若修正案通過,未來想要在自家停車格加裝充電樁,只要提供電力主管機關如經濟部､台電出具之證明,確認安全無虞的前提下,管委會､區權會不得拒絕安裝｡

內政部致力推動電動車的普及,先前通過《建築技術規則》第62條第4點,自108年7月1日後的新建案,｢停車空間應依用戶用電設備裝置規則預留供電動車輛充電相關設備及裝置之裝設空間,並便利行動不變者使用｡｣如果能過通過《公寓大廈管理條例》修正案,將讓不管新建案還是舊大樓,對於安裝充電樁都將更友善｡

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都更再加速,耐震能力未達規範政府將介入拆除

撰文者： | 2021-11-05

高雄市城中城大火悲劇,讓都更議題受到全民關注,內政部11/4部務會報通過危險建築認定辦法,為加速都市更新,明定都更範圍內,若經評估建築物耐震能力未達現行規範的 1/3,視為耐震能力不足､且有傾倒危害公安疑慮,辦法將有助地方政府判定,加速執行代為拆除程序,同時可作為核予原建築容積 1.3 倍獎勵的依據,加快都市危險建築更新進度｡

這次新訂的｢都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法｣,是依據今(110)年修正公布的｢都市更新條例｣第65條,授權訂定統一的危險建築耐震能力認定方式及基準,明定採取與｢都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法｣相同的評估方式,以耐震初步評估或詳細評估方式辦理,方便民眾依建築物耐震評估結果及整合情形,選擇適宜重建途徑｡

過去都更範圍內有危險建築,必須有一定比例住戶同意,政府才能代為拆除,修法後,危險建築評估值達標,政府即可直接介入拆除危險建築,縮短行政流程,同時作為核予原建築容積1.3倍獎勵的依據,加速都市危險建築更新｡

為減少人為主觀判定影響評估結果,危險建築物評估基準,經參酌各界意見,採用建築物的實際耐震能力與現行耐震能力規範的比值小於0.35,作為客觀認定基準,當評估結果小於0.35時,即代表既有建築物的耐震能力約僅達現行耐震規範1/3,當發生6級以上強烈地震時,建物有傾倒疑慮｡

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建商轉趨保守?!建築貸款餘額年增率創11個月新低

撰文者： | 2021-10-27

央行近日公布9月全體國銀房貸與建築貸款餘額分別來到8兆5443億元與2兆7018億元,均續創歷史新高紀錄,不過房貸餘額年增率9.38%已連3個月下滑､建築貸款年增率16.29%更是來到11個月最低,反映營造成本驚驚漲,建商也吃不消,推案､開工計畫明顯轉趨審慎,無論是房貸或是建築貸款都呈現成長趨緩情況｡

央行官員分析,去年至今,建商面臨原物料､工資､土地價格都顯著上漲的挑戰,甚至還得克服缺工的問題,這些情況看起來短期不會結束,因此建商會思考是否晚一點進場,｢成本上升,對建商來說一定會考量,會比較審慎｣,根據內政部統計,今年前8月住宅類建物開工宅數呈現衰退,應該就是反映此情形｡

今年5月疫情爆發後,看屋人潮銳減,使房貸市場交易量萎縮,7月下旬之後,疫情鬆綁解禁,遞延買盤出籠下,9月六都買賣移轉棟數較8月出現兩位數成長,9月六都買賣移轉棟數年增率,臺南與高雄還是成長,其餘均為衰退｡臺南與高雄交易熱絡,主要是台積電在南科擴廠､以及將赴高雄設廠傳言不斷,而房市交易很容易受到相關議題的影響｡5大銀行新增房貸金額也增加百餘億元,但是去年下半年房市基期較高,疫情與基期因素影響下,房貸餘額年增率在6月達到10.42%高點後,連3個月下滑｡9月建築貸款餘額則是突破2.7兆元,續創歷史新高,惟年增率16.29%,為去年11月以來最低｡

另外央行從去年12月開始實施選擇性信用管制,9月理監事會議更進一步將購地貸款成數調降為6成､工業區閒置土地抵押貸款最高成數降至5成,並明定工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之｢一定期間｣為1年,政策效果應該後續也會陸續發酵｡

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大火燒出安檢漏洞,都更腳步更須加快

撰文者： | 2021-10-15

高雄城中城社區大火釀46死41傷,更燒出居住安全與都更爭議｡全台許多老舊大樓產權複雜,都更整合困難,長期被放著擺爛,成為房市禿鷹､投資客掠貨的目標,由於租金相對便宜,吸引的都是社會底層､經濟弱勢族群落腳,政府一再漠視租屋黑市,也未落實定期公共安全檢查,因此在管理､環境､安全等問題產生惡性循環,民間各界極力建議政府以重大公安問題為由介入｡

營建署表示,為加速危險建築更新重建,2021年5月已經完成都更條例第57條修法,搭配｢建築法｣代為拆除的機制,對於經地方政府認定有明顯危害公共安全之建築物,可免除實施者與政府最後階段的協調程序,依｢建築法｣第81條規定,由地方政府直接拆除,以加快更新腳步,避免重大災害發生造成嚴重傷亡或財損｡

為鼓勵民間加速重建,2021年5月都市更新條例同步修正第65條,提高獎勵誘因,針對實施容積管制前已興建完成之中高樓層建築物建築容積,得放寬至原建築容積1.2倍;如屬於有明顯危害公共安全者,因有改建的急迫性,並得進一步直接依獎勵上限原建築容積1.3倍放寬建築｡

為了讓地方主管機關及業界辦理都市更新業務有所依循,都市更新條例及相關配套子法､都市更新作業手冊相繼已經配合實務執行完成修訂,但都更案審議期程仍未符合加速推動都市更新之期待｡因此,為精進審議效能,縮減辦理期程,協助地方政府執行都市更新事業計畫及權利變換計畫之審議,營建署已參考各地方政府審議經驗,訂定｢都市更新及爭議處理審議會審議指引｣,冀以達更新條例施行細則第20條規定於1年內完成審議的目標｡

都市空間有限,蓋新房子但老舊建築問題不解決,都市面貌更新無法達到,都更雖困難重重,卻是政府必須做的｡另外都更非唯一的路,應訂定居住環境及安全標準,落實公安檢查,多頭並進,才能確保居住安全｡目前都更重建的相關法規､機制以及經費等已到位,也就是都更重建的蘿蔔､棒子已齊備了,接下來中央與地方､政府與民間應該共同合作,加速推動都更與危老重建,提升整體建築安全｡

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房市越打火越旺,近期房價為何火山爆發?

撰文者： | 2021-10-01

台灣疫情威脅趨緩,科技業及製造業出口仍舊強勁,加上利率維持凍漲,即使央行祭出一波波打炒房措施,卻沒看到房價顯著下降,有建商直言,近期的房市表現,｢像火山爆發一樣｣,甚至｢政策愈是打房､代表房市未來會更好｣｡立委質疑是否房市政策失靈,或是政策力道不足,才阻擋不了炒房投機客?

對此,中央銀行總裁楊金龍回應建商說法｢部分有理､部分可能是行銷策略｣,央行選擇性信用管制措施目標之一在維持金融穩定,另就是希望房市｢軟著陸｣,否則房價會突然往上､又突然下來,所以政策會一波接一波,不會一次大刀砍下去｡房價上漲可能與需求面及成本面因素有關,近期這一波看來主要為成本因素造成,整體營建成本上漲已經是事實,原物料價格､營建成本上漲,加上幾個科學園區動工,生產需求增加也導致缺工｡

本季商用不動產､土地交易紀錄,建商是最大買家,積極獵地掃樓,3個月貢獻了708億元交易額,國內前三季商用不動產交易,金額加總已高達1263億元,創下近15年新高｡建築貸款融資從2019年6月以來維持雙位數成長,今年5月即使疫情再度升溫,建築貸款餘額年增率仍居高不下,央行分析建築貸款中主要成長來自建商購地貸款｡回顧2015年,建商購地年度交易額僅296億元,｢當時普遍不囤地,且偏好基地大方正､可立即開發的素地｣;直至2018年底搶地潮逐漸醞釀,如今氛圍反轉,建商追價也追量,一舉成為商用､工業用不動產及土地市場的最大買家｡

房價陡升,連建商都預料不到,甚至認為這波房價走的太猛,恐怕不會走得太長｡營建公司多的是負債千百億､現金流量奇低,甚至為負數,建商以債養債､用銀行資金炒地皮,市場疑慮｢恆大事件會不會在台灣重演｣?央行表示目前建築融資違約率才○.一二%,不會繳不出利息,但建商買土地炒地皮的現象確實存在,會加強對銀行放款建商做專案檢查｡目前業界人士普遍認為,雖然央行近期緊縮政策多少會影響到自住客,但是在低利率､游資及通膨三大因素支撐下,恐怕還是難擋房市火熱的趨勢｡

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降低流標率,公共工程｢5年業績年限｣擬放寬

撰文者： | 2021-09-22

去年疫情以來,公共工程招標難度大增,除了缺工也缺料,包括鋼價大漲､建材成本居高不下,廠商不敢承包,許多工程流標多次,由於公共工程從設計到發包需要一段時間,如果物價飛漲,招標金額跟不上漲幅,就會發包困難,疫情以來,這種情況更為明顯,而且還有缺工等問題,經1年來的檢討,缺工部分已經藉由延長工期解決問題,但是物價飛漲仍是難題｡

工程會檢視通案後發現,流標主因是設計內容未考量基地條件､預算未符合當時物價,機關編列預算時,需要參考主計處頒訂的共同性費用編列基準,該基準之建築物單價乃由工程會提供,但各個審查階段也應針對單價合理性進行浮動確認｡

行政院政務委員吳澤成日前表示,經統計於前2次公告招標內順利決標的件數比例,自民國107年的88.94%提升自108年的90.03%,今年上半年則為92.44%,顯示大多數工程尚能順利發包｡

然而民間對公共工程流標率的感受,與主管機關提供的數據有落差,除標案設計時考量不周全導致流標外,部分公共工程投標業者過少,出現業者不斷等待流標,直到標案調整為其願意投標的價格才出手,有時恐形成發包單位被迫遷就業者的壟斷現象,形成｢粥多僧少｣現象｡

為了替公共工程添活水,工程會擬放寬現行｢投標廠商資格與特殊或巨額採購認定標準｣中,規定投標廠商必須在投標截止日前5年內,完成與招標標的同性質工程的｢5年業績年限｣,讓符合資格投標者增加,提高順利發包機率,不過放寬年限後,能增加多少業者投標､帶來多少實質效果,仍持續蒐集意見,並請相關部會評估｡

當然多一點營造業者可以投標是好事,但仍建議標案設計端要務實設計,因應物價的波動進行調整,才能避免一再流標｡

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工程物價1-8月漲破10%,各界被迫出招因應

撰文者： | 2021-09-10

主計總處發布國情統計顯示,近年國內在台商回流建廠及半導體業者擴大投資帶動下,工程量體大幅成長,推升國內營建勞務及材料需求,加上國際相關材料價格上揚,今(110)年以來營造工程物價指數與去(109)年同期相較,漲勢顯著,5月起漲幅均呈雙位數,7 月漲 13.71%,為97年9月以來最高,8月續漲13.57%,今年1-8月平均漲10.03%｡

從1-8月平均營造工程材料及勞務兩大類指數觀察,材料類指數較上年同期漲12.39%,其中權重最大(占比19.5%)之金屬製品漲27.17%,主因國際廢鋼行情上揚,其中因國際廢鋼行情上揚,鋼筋､鋼板及型鋼分別上漲38.27%､36.52%及 23.92%,漲幅極猛｡機電設備類漲10.54%,主因國際銅價行情走高,帶動電線電纜漲32.55%所致｡至於勞務類則上漲6.16%,其中又以工資類上漲6.60%最明顯,主要是建廠等需求孔急,推升工資所致;機具設備租金類亦漲5.23%｡

因應工程物價上漲造成都更工程推動困難,部分地方政府也推出調整措施,例如新北市府檢討｢新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準｣,9/8日正式上路,修法將物價基準日由2014年4月調整至2020年8月,以平均規模總樓板面積落在2,500到7,500坪間21至26層樓的一般都更案來說,鋼骨鋼筋混凝土造21至25層建築物每坪單價由15萬3,800元調整為17萬1,200元､鋼筋混凝土造21至25層建築物每坪單價由13萬1,200調整為14萬6,100元,平均調整幅度達11%左右｡提出都市更新申請時,營建單價除可加計物價指數調整外,還可依個案建築規劃再額外加計樓板隔音､綠建築､智慧建築､制震､三級建材等所需費用｡

民間方面因應營建成本上漲､缺工等問題,加上今年7月起實施｢實價登錄2.0｣新制,許多建商改採｢先建後售｣,等新成屋再開始銷售,房價較不受營建成本上漲影響;此外,部份建商傾向新案先賣五至七成,另三至五成慢慢賣,以後可隨營建成本變動分波調漲售價｡也有越來越多建商改採｢不二價｣策略銷售,力保固定利潤,更可避免缺工缺料,導致延後交屋產生糾紛｡此外,面對原物料持續調漲,建商調整建材採購策略,部份口袋深的建商,乾脆一次下單購足新案所需鋼材､玻璃等原物料,避免成本波動｡

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缺工難解､物料又漲,民間與公共工程皆受影響

撰文者： | 2021-08-25

近期原物料､大宗物資､工資…等營建業的關鍵成本普遍上漲,許多業內人士擔心影響民間與政府基建工程相關進度｡政府部門已經出現工程招標不斷流標,甚至有得標廠商寧可被沒收保證金也無力履約｡

報載某知名建商表示,今年下半年由於缺工､缺料的情形愈來愈嚴重,15樓的大樓營建成本已經漲到每坪11~12萬元,超高大樓更要每坪14~15萬元,甚至連發包都出現｢一日三市｣的狀況,成本上漲的趨勢若不改變,將導致建案開工推遲｡在歐美逐漸解封後,經濟快速復甦,營造所用的各項材料大幅上漲,更使問題愈演愈烈,之前已經預售要開工的建案獲利大幅萎縮,部分準備要推出的預售案,也因無法掌握成本可能的上漲而暫緩推案｡

政府公共建設方面,工程會表示物價上漲主要受到國際市場行情影響,以營建工程使用量較高的混凝土及鋼筋為例,混凝土的重要原料砂石及飛灰價格,以今年7月的預拌混凝土物價指數,相較去年同期年增率為2.86%,鋼筋則受國際鋼價因素,年增率55%｡缺工方面,因為疫情,放緩外籍移工引入,導致營造業各工種調度嚴重吃緊,加上獲利能力強大的電子業用高工資爭取營造人力,連政府部門的各項工程成本與工期都遭受極大壓力｡

建材成本上漲也許是疫情後經濟復甦,屬於短期因素比較好解決,為了公共工程順利推動,工程會已就物價波動提出因應對策,要求機關在計畫預算階段,就應編列物價調整款,以因應自工程建造費估價基準年,至完工期間的物價波動,工程採購契約範本已訂定依序按漲跌幅調整契約價金,以減少廠商於履約階段受物價波動的風險,增加廠商投標意願｡

然而缺工問題仍嚴峻,年輕人不願投入營造產業,國內營造事業始終過度依賴外籍勞工,營造業不僅一般粗工缺乏人力,需要專業知識的木工､水電工等技術工種也短缺､嚴重老化,至今政府仍無有效的解方,未來仍是營建行業的重大隱患｡

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營造工程物價創13年新高,建商封盤待房市回溫

撰文者： | 2021-08-13

去年下半年起,台灣防疫得當,加上資金極度寬鬆､台商回台投資等議題,帶動房市價量齊揚,投機炒作風氣更為盛行;政府去年底至今年初,推出一波又一波打炒房措施,並搭配制度改革,希望達到健全房市之效｡房市在政府連續重拳之下,已經明顯降溫,買氣更在疫情三級警戒期間陷入急凍,然而營建成本高漲､建地稀缺,建商普遍有惜售心態,導致房市供給不足,仍進一步推升房價上漲｡

營造工程物價指數涵蓋115個查價項目,權重較大的項目有預拌混凝土､鋼筋､型鋼､瀝青混凝土,工資類權重影響也蠻大,材料大概6成､工資跟機器設備租金4成｡根據主計總處統計顯示,去年下半年以來,營造工程物價指數持續攀高,年增率擴大到2%至4%的區間,今年上半年更是漲勢驚人,5月年增率正式突破雙位數､達11.55%,6月持續放大至13.02%,為2008年10月以來最大增幅｡今年上半年營造工程物價年增8.82%､創13年以來同期最大漲幅｡

目前國際基本金屬､鐵礦砂等原物料價格持續上漲,居高不下,影響國內工業､營造建材物資價格,如鋼筋､水泥､電纜電線等,都是受到國際原物料行情波動影響;此外,機具租金､工資等服務費用也因缺工而有不小幅度成長,營造成本居高不下,建商為了反映成本,房價難有下跌空間｡今年推案或已開工的建案,有很多建商礙於營造成本不斷推高,乾脆先封盤,等到完工後再推成屋銷售｡

有業內人士透露,疫情期間以表面上來看,房市交易量萎縮,實際上各建商獵地動作還是持續進行,房市下半年剛性需求仍在,近一年來原物料價格飆漲推升,預期未來房價還是會漲,因為台灣最重要的還是利率和經濟表現,在本土疫情趨緩後,中南部來客數及成交都慢慢回來,北部地區 7 月也漸漸回溫,來客數已明顯增加,建商隨著疫情狀況來調整推案,如果疫情像現階段是可控,預期就會爆量推案｡因此儘管房地合一與實價登錄雙2.0上路,但房市在高通膨､高經濟成長､高資金回流及低利率等｢三高一低｣的支撐之下,第三季雖然會遇到傳統鬼月淡季,但建商仍打算｢絕地大反攻｣,相當看好房市｡

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建商成本大增,預售屋推案量成風險指標

撰文者： | 2021-08-09

今年有部分建商多筆新案遭到法拍,包括｢森原六十六｣､｢Ihome-1家1｣12戶餘屋被拍賣,分析肇因於鋼價及人力成本不斷上揚,使得許多建案現在在執行時已面臨成本大幅上揚的問題,中小型的建商由於成本上揚的幅度已超過當初的設算範圍,因此來向土建融銀行求救,這種情況過去相當少見,這種情況以後恐怕越來越嚴重,影響所及,未來倘若建商的｢預售屋｣推案過多,將會成為銀行業者眼中的高風險群｡

有銀行高層對此分析,不動產已走超過10年的大多頭,可說是史上最長,許多中大型建商也因此｢口袋很深｣,即使是鋼價及人力成本上揚,也可從先前所累積的財富調撥資金來支應,現在衝擊最大的就是中小型建商,尤其是仰賴預售屋的售屋收入來支應下一個建案自有資金的建商,最禁不起這種成本大漲的衝擊｡

一般民眾苦於房價降不下來,然而建商光是建案成本就大漲了至少三成,逼得建商不得不向銀行求救｡台灣土地銀行副總曾學智觀察,房地產如今價格高昂,並非都被建商賺走,土地的供給與價格占蠻大因素;建商等同為土地加工蓋房,且要負擔售後服務､保固等責任,並非僅單純銷售賣屋而已｡

成本上揚,除了國際鋼價大漲之外,另一個原因是國際疫情不斷反反覆覆,致使外勞根本進不來,而目前國內可調度的人力,老早就去支援台積電為首的半導體大廠及週邊供應鏈在南科､中科的擴廠計畫,僧多粥少之下人力成本更高｡

住展雜誌研發長何世昌認為,建商推一個案子總利潤約20%出頭,5､6年後才能回收資金,換算年化報酬率約3~4%,跟電子業的毛三道四差不了太多｡而投資客炒房,民眾會將多像矛頭指向建商,也讓建商覺得無辜｡何世昌分析,建商面對土地攀漲,仍要購地補庫存,以維繫未來營運動能,但追高價購地,房市一旦反轉虧損,確實讓建商在購地策略,較為兩難｡

現在銀行除了為土建融資救急,並派出建經公司查核向銀行增貸的資金和成本上揚的情況是否穩合相符之外,對於未來的土建融案,銀行恐怕會更從嚴檢視建商本身的現金流狀況,尤其是｢槓桿｣是否過高,其中一個重要觀察指標,就是建商本身在預售屋的推案量,過高可能會列入銀行的｢高風險戶｣名單｡

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本週鋼筋盤價再度持平,廢鋼收購價小跌

撰文者： | 2021-07-26

國內鋼筋大廠豐興今日(7/26)開出最新盤價,因美日廢鋼上周同步小跌,國際廢鋼報價下跌,豐興公告將本周廢鋼收購價每公噸下調300元,鋼筋和型鋼產品則均開出平盤｡

據了解,除了國際廢鋼整理外,6-9 月進入夏日限電的高峰,國內廢鋼交投也偏為清淡,因此豐興廢鋼收購價以跌盤開出,而鋼筋接單持續暢旺,強勁需求也支撐盤價走勢｡

因日本製廢鋼收購價下跌,加上越南疫情升溫使採購量放緩,且亞洲處在夏季檢修期令廢鋼需求減少,使得國際廢鋼報價下跌,因此,豐興本周將廢鋼收購價調降300元至每公噸11,600元,鋼筋需求支撐,持平於每公噸23,200元,型鋼持平在每公噸27,000元｡

國際原料行情方面,本周美國大船廢鋼無報價,日本2H廢鋼小跌至每公噸477美元,美國貨櫃廢鋼跌至每公噸450美元,澳洲鐵礦砂由每公噸221.1美元下跌至201.9美元｡

展望下半年,豐興認為,第三季接單強勁,雖然有夏季限電,產出會稍微減少,但先前已備有庫存,整體銷量跟第二季相比不見得會下滑,第四季以大環境與同業釋出的展望來看,也相對正向｡

且從需求面來看,產品報價看起來比較沒有下跌的空間,只要原料廢鋼價格走低,就有利豐興利差､毛利率以及獲利表現｡

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台經院發佈營建景氣預測,呈現連續下滑

撰文者： | 2021-07-23

台灣經濟研究院今天(7月23日)公佈六月份國內總體經濟預測暨景氣動向調查,在營建業方面,有鑑於 6 月全國處於疫情三級警戒狀態,使得房市供需雙方出現同步萎縮態勢,拖累當月不動產業景氣表現,所幸未來半年不動產業廠商對景氣將以持平視之,營造業則因各類別工程表現有所差異,故廠商認為當月與未來半年多為持平態勢｡營建業6月營業氣候測驗點為101.34點,較5月之103.08點下跌1.74點,呈現連續第4個月的下滑｡

營建業方面儘管防疫趨嚴,連帶延遲工地勘驗時程,不過對於營造業出工作業影響有限,即使有部分工地出現確診情事並一度停工,所幸已獲得控制並陸續復工,因此對其工程實績衝擊不大｡不過營造業者新建開工環境在各類產品表現上有所差異,雖在廠辦商辦項目相繼動土施工,基礎作業投入相對密集,但在住宅以及其他公共設施卻因缺工以及建材成本續漲而無法如期發包,故還是僅集中於在建工程方面,造成部分業者新舊工程銜接不順,故 6 月本產業景氣表現為持平走勢｡

展望未來,進入下半年趕工期,且為追回上半年工程採購發包短少的缺口,預料將調整招標作業來加快消化預算,加上缺工問題已獲得政府正視解決,緊急修法鬆綁引進外籍營造工的限制,且科技廠房投資以及廠務機電系統整合等工程進展依然順遂,有助於維持成長動能,然近期建材成本續漲的壓力仍存,且下半年因應趕工將使得原物料採購成本負擔增加,屆時廠商恐僅能擇案施工來維繫合理的工程利潤,對於整體工程收入認列反倒不明顯｡綜言之,預期未來半年本產業景氣表現將呈現持平走勢｡

在不動產方面,2021 年 6 月全國均處於疫情的三級警戒,因而房市供給端包括不動產開發商的推案､仲介業與代銷業所提供之服務出現萎縮,甚至部分商用不動產的標案有所遞延,需求端的房市買氣也未如預期,故有將近一半比例的建築投資業者看壞當月景氣｡展望未來,下半年房市的好壞取決於疫情是否能夠控制妥當,以及整體疫苗的施打率,雖然 2021 年第三季房市恐仍將面臨銷售的陣痛期,但隨著業者強推 928檔期､遞延性買盤釋出,同時大型投資者對於收益型不動產仍將伺機而動,以及營建成本居高不下,使房價難有跌價空間,加上製造業延續擴張榮景,對於收購既有廠房或辦公室仍維持積極態度,使得未來房市景氣仍具有支撐力道,故有超過五成的建築投資業者對於未來半年景氣以持平視之｡

未來展望在營造業方面,縱有部分工地有確診情事並一度停工,所幸已獲得控制並陸續復工,因此對其工程實績衝擊不大,而營造業者新建開工在各類產品表現則有所差異,故 2021 年 6 月營造業景氣以持平視之｡展望未來,雖然進入下半年趕工期,且為追回上半年工程採購發包短少的缺口,預料將調整招標作業來加快消化預算,另外科技廠房投資以及廠務機電系統整合等工程進展依然順遂;不過建材成本續漲的壓力對營造業來說還是相當沉重,屆時廠商恐僅能擇案施工來維繫合理的工程利潤;故未來半年營造業景氣將以持平看待｡

在不動產方面,2021 年 6 月廠商有 48%對於房市景氣研判為轉壞,除了預售新案面臨營建成本高漲三成以上､無降價空間來吸引買氣之外,主要是國內社區群聚感染疫情致使 5 月中旬~6 月底全國均處於三級警戒態勢,導致供需雙方皆呈現萎縮的態勢所致｡展望未來,雖然 2021 年第三季房市恐仍將面臨銷售的陣痛期,但隨著業者強推 928 檔期､遞延性買盤釋出,同時大型投資者對於收益型不動產仍將伺機而動,以及營建成本居高不下,使房價難有跌價空間,故未來半年房市景氣將具有支撐力道｡